深圳的房产交易中出现不少纠纷，特别是二手楼买卖纠纷更多。日前，记者采访深圳仲裁委调研处王陆海处长，就房地产中介服务法律热点进行访谈。

      记者：导致我市房地产中介服务法律纠纷起因类型有哪些？

      王陆海：1、由于三方签订的《房屋转让合约》约定的违约金或赔偿损失相当于中介方应当收取的佣金，导致纠纷的发生。2、由于房屋价格的变动，导致买方或卖方拒绝履行三方签订的《房屋转让合约》。3、由于三方签订的《房屋转让合约》对各方约定的义务履行先后不明确而导致纠纷。4、由于中介公司对其经办工作人员的授权范围、期限不明导致与买方或卖方当事人发生纠纷。5、由于主体资格的不适格而导致合同无法履行或由于标的物不适宜流通而导致合同无法履行。6、由于交付的标的物与买方的合同目的有差距导致纠纷的发生。

      记者：现在处理房地产中介法律纠纷有什么难点？

      王陆海：由于房地产中介服务的大规模兴起时间较晚，法律条文对调整这方面纠纷的相关规定不够详尽，使仲裁司法界对解决这类纠纷也没有形成一个一致的、统一的成熟看法。要强调的是，并不是处理房地产中介法律纠纷涉及的所有问题均有争论，只是在某些个别问题的处理上有不同的看法。

      记者：认为约定无效观点依据的理由是什么？

      王陆海：1、依照深圳市的有关规定，房屋买卖合同应当是采用《深圳市房地产买卖合同（现售）》文本，所谓合同成立，应当是规范文书的现售合同成立，三方合约不是法律上所称合同。2、依据《合同法》第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，而合约中规定的违约金或赔偿金相当于报酬，违反了法律强制性规定，应当无效。

      记者：认为违约金可以减少的观点依据的理由是什么？

      王陆海：这种观点认为：合同约定应当有效，但违约金过高，当事人可请求予以适当减少。

      1、根据《合同法》和最高人民法院关于合同法的司法解释的规定，违法的合同无效，这个法只是指全国人大制订的法律和国务院行政法规的强制性、禁止性规定，而这些强制性、禁止性的规定中，并没有关于居间合同不得支付违约金或赔偿金的规定。

      2、在《合同法》第23章居间合同的规定中，虽然没有关于赔偿金和违约金的相关规定，但在《合同法》总则关于违约责任的第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”三方合约中一方当事人违约，应当承担包括违约金或赔偿金在内的违约责任。

      3、关于违约金或赔偿金是否过高？是否由于它相当于押金报酬而无效的问题。这种观点认为，如果三方合约约定的违约金相当佣金，是属于过高，因为你并没有促成合同的最终成立，当事人可以依照《合同法》114条的规定，请求人民法院或仲裁机构予以适当调整。但这属于可变更的合同，并不是无效合同，而且必须以当事人的请求为前提，人民法院或仲裁机构无权自行调整。这种观点还认为，如果合约约定的是赔偿金，则应当认定有效。理由是根据《合同法》第113条的规定，赔偿损失的赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而在三方合约中，所谓合同履行后可以获得的利益就是一方当事人毁约给中介公司造成的佣金损失，并且这种损失是在三方合约中明确加以规定了的，是毁约一方订立合同时当然能够预见到的。因此，要求毁约方承担合同约定的、订立合同时可以预见的损失是符合《合同法》规定精神的。

      记者：三方合约约定较高赔偿金或违约金是否属于霸王条款，能否依此认定无效呢？

      王陆海：依照法律规定，如果对合同的原意产生歧义，应当作出对拟定合同一方即中介公司不利的解释。但不能因此认定它是无效的霸王条款。所谓“霸王条款”是属于《合同法》第40条所指的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。具体到房地产中介服务的三方合约中，有争议的就是规定较高赔偿金或违约金是否属于“加重对方责任”。在居间合同中约定根本违约方向守约方支付一定比例的违约金或赔偿金，内容不违反我国法律和行政法规的强制性、禁止性规定，有利于交易秩序的稳定，应当认定为有效约定。（深圳商报记者卢青）