张某、唐某诉某公司及某反诉商品房
预售合同纠纷案
【案 情】
原告（反诉被告）：张某，男。
原告（反诉被告）：唐某，女。
被告（反诉原告）：某置业发展（深圳）有限公司。
原告张某、唐某与被告某置业发展（深圳）有限公司于2006年3月12日签订了编号为深(龙)网预买字(2006)06079号《深圳市房地产买卖合同(预售)》。合同主要约定：原告购买被告开发的位于深圳市龙岗区南湾街道南岭村社区的英郡年华花园4栋某号房，原告向被告支付总房款502097元，其中202097元（即40％）自签约日起3日内支付，余款300000元（即60％）在2006年3月18日前支付；原告未按期给付购房款的，应当承担迟延支付的违约责任，原告给付的金额不足应付价款50％的，被告可要求原告支付欠付价款10％的违约金；被告在2006年8月28日前交付原告合同项下的房地产，交付时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明；被告应在取得工程竣工验收证明之日起的150日内，书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记；如被告未按合同规定通知原告，或因被告原因造成原告不能按法定期限领取《房地产证》的，被告从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止；除原、被告双方另有约定外，原、被告的地址以合同所确定的地址为准；合同中的“通知”是指书面通知，送达方式采取当事人签收或邮寄送达的方式，以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式；被告在《深圳特区报》上所刊登的有关入伙和办证公告为有效通知，原告应严格按照被告通知的时间办理入伙、办证等相关事宜，并交纳办证资料、办证费用、签署办证申请文件，因原告不及时办理，造成其不能按时入伙、领取房地产证的，被告不承担责任等内容。
合同签订后，原告按约定向被告支付了购房首期款202097元。2006年3月18日，原告向发展银行江苏大厦支行出具了一份委托书，委托发展银行江苏大厦支行办理涉案房产的抵押登记及楼花转现楼抵押登记、《房地产证》的申请、领取手续及其他相关事宜。该委托书没有填写代理期限。2006年4月26日，原告（借款人、抵押人）、被告（保证人）和发展银行江苏大厦支行（贷款人、抵押权人）签订了一份《房地产买卖抵押贷款合同》，约定原告向发展银行江苏大厦支行贷款300000元用于支付上述房产的购房款，原告提供上述房产作抵押，被告作为保证人对借款提供连带责任保证。2006年5月18日，发展银行江苏大厦支行向原告发放了贷款300000元。
2006年8月3日，被告取得涉案房产的工程竣工验收备案收文回执。2006年8月12日被告向原告交付涉案房产。2006年12月被告向发展银行江苏大厦支行发出办理楼花转现楼抵押登记申请、转移登记申请等相关手续的通知。2007年6月20日原告与发展银行江苏大厦支行按要求填写了一份《房地产楼花抵押登记转现楼抵押登记申请书》。因原告原出具给发展银行江苏大厦支行的委托书不符合主管部门的要求，原告于2007年6月20日再次向发展银行江苏大厦支行出具一份委托书，委托发展银行江苏大厦支行在2007年6月20日至2007年12月30日办理涉案房产的抵押登记及楼花转现楼抵押登记、《房地产证》的申请、领取手续及其他相关事宜。其后，发展银行江苏大厦支行向深圳市国土资源和房产管理局布吉所递交了办理涉案房产的《房地产证》所需的资料。2007年8月1日被告在《深圳特区报》刊登了涉案房产的办证公告。2007年8月1日，深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局核发了涉案房产的《房地产证》。2007年11月1日，原告诉至本院，请求法院依法判令被告：1、向原告支付逾期办理《房地产证》的违约金22895.62元；2、承担本案全部诉讼费用。尔后，被告提出了反诉，请求法院判令原告：1、向被告支付违约金30000元；2、承担本案的诉讼费。
【审 判】
原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律、法规的禁止性规定，为有效合同。双方当事人均应按合同的约定全面履行合同义务。
一、关于本诉部分。依原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》的约定，被告应在取得工程竣工验收证明之日起的150日内，书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。被告于2006年8月3日取得涉案房产的工程竣工验收备案收文回执，按约定被告应于2006年12月30日前书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。原告于2006年3月18日向发展银行江苏大厦支行出具了一份委托发展银行江苏大厦支行办理涉案房产的抵押登记及楼花转现楼抵押登记、《房地产证》的申请、领取手续及其他相关事宜的委托书。有被告申请法院向发展银行江苏大厦支行调取的《委托书》为证，法院予以确认。故被告在履行合同约定的通知办证义务时，既可通知原告本人，也可通知作为原告代理人的发展银行江苏大厦支行。原告主张被告未按照合同约定，在取得工程竣工验收证明之日起的150日内（即2006年12月30日前）通知原告及时办理《房地产证》，应承担合同约定的迟延办证违约责任。被告主张已于2006年12月18日向发展银行江苏大厦支行发出办理楼花转现楼抵押登记申请、转移登记申请等相关手续的通知，已在约定的期限内履行了合同约定的通知办证义务。被告所提交（同时亦申请法院调取）的证据是一份被告发给发展银行江苏大厦支行的《通知》（日期为2006年12月18日，内容为办理楼花转现楼抵押登记申请及转移登记申请）、发展银行江苏大厦支行出具的一份《证明》及一份《关于英郡年华业主张某、唐某办理房产证的委托说明》。原告虽对该证据的真实性无法予以确认，但未提出反证。结合上述证据及法院核实的情况，法院认定被告已于2006年12月向原告的办证代理人发展银行江苏大厦支行发出了办理楼花转现楼抵押登记申请、转移登记申请等相关手续的通知，已在约定的期限内履行了合同约定的通知办证义务。对原告提出的被告未按照合同约定，在取得工程竣工验收证明之日起的150日内（即2006年12月30日前）通知原告及时办理《房地产证》，应承担合同约定的迟延办证违约责任的主张，法院不予采纳。因此，对原告要求被告支付逾期办理《房地产证》的违约金22895.62元的诉讼请求，法院不予支持。
二、关于反诉部分。按原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》的约定，原告应自签约日起3日内支付被告购房款202097元（即40％），在2006年3月18日前支付余款300000元（即60％）。原告虽按约定向被告支付了购房款中的40％（即202097元），但并未在约定的时间内向被告支付剩余的60％（即300000元）。被告主张原告于2006年5月18日才支付剩余的60％购房款，提交了一份发展银行江苏大厦支行出具的《2006年8月1日前发放的贷款》佐证。原告对该证据的真实性并无异议。即原、被告对原告逾期支付剩余的60％购房款的违约事实并无争议。原告主张合同约定原告在签订合同之后七天之内付清所有款项不合理，是不大可能实现的，且逾期支付购房款并非原告造成的，但原告并未提交相应的证据佐证，对原告的这一主张，法院不予采信。原告主张被告作为保证人在借款合同上的签字和盖章也说明了被告对原告付款时间变更这一事实进行认可。法院认为，关于购房款的支付时间，原、被告已在《深圳市房地产买卖合同(预售)》作出明确的约定，被告在借款合同上签字和盖章是履行作为保证人的签约手续，并不构成对购房款支付时间的变更。原告未按期向被告足额支付购房款，应当承担合同约定的迟延支付的违约责任。房地产买卖合同签订后，原告按时向被告支付的购房款只有40％，不足应付购房款的50％，被告据此反诉要求原告支付逾期付款违约金30000元，符合法律的规定和合同的约定，法院予以支持。原告主张逾期付款违约金约定过高，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，赔偿损失应当相当于所造成的损失，请求法院予以减少。按谁主张，谁举证的原则，原告有责任就其主张进行举证，但原告并未举证。对原告的这一主张，法院不予采信。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百六十一条的规定，判决如下：
一、驳回原告张某、唐某要求被告某置业发展（深圳）有限公司支付逾期办理《房地产证》的违约金22895.62元的诉讼请求；
二、反诉被告张某、唐某应于本判决生效之日起十日内，向反诉原告某置业发展（深圳）有限公司支付逾期付款违约金30000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费372元，反诉受理费275元，合计647元，由原告张某、唐某承担。被告某置业发展（深圳）有限公司已预交的反诉受理费550元于本判决生效后予以退回。原告张某、唐某应于本判决生效之日起十日内向法院交纳反诉受理费275元。
【评 析】
2006年底以来，随着房价的不断上涨以及住房需求的不断增长，商品房交易市场日益火爆，成交量惊人。然而，因商品房交易过程中存在的不规范，由此产生的违约行为也屡见不鲜。在商品房预售合同纠纷案件中，主要有三种违约行为，一是开发商的逾期交房违约行为，二是开发商的逾期办理房地产证违约行为，三是业主的逾期付款违约行为。本案正是商品房预售合同纠纷的典型案例，因本案对本诉和反诉进行合并审理，本案包含了上述三种违约行为的后两种。
本案争议的焦点主要是：一、被告是否负有办理房地产证的通知义务以及被告是否履行了通知原告办理房地产证的义务；二、原告是否逾期支付购房款以及原告是否应当承担逾期付款的违约责任。
针对第一个焦点，涉案合同约定，被告应在取得工程竣工验收证明之日起的150日内，书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。因此，被告负有通知原告办理房地产证的义务是毫无疑义的。在被告负有通知义务的前提下，被告是否已经履行通知义务是被告是否应当承担违约责任的关键。根据本案双方当事人提交的证据及法院依当事人申请调取的证据，均不能证明被告已经按照合同约定书面通知了原告本人办理房地产证。然而，本案与以往的商品房预售合同纠纷案件不同的是，原告在与按揭银行办理按揭贷款手续的同时向银行出具了全权委托按揭银行办理房地产证的委托手续。因此，被告基于该授权依照合同约定的时间和方式直接向按揭银行发出办理房地产证的通知，应视为被告已经履行了通知原告本人的义务。综上，原告要求被告支付逾期办理房地产证的诉讼请求缺乏事实依据，依法予以驳回。
针对第二个焦点，涉案合同约定，原告应自签约日起3日内支付被告首期款，在签订合同后的7日内支付剩余购房款。原告虽按约定向被告支付了购房款中的首期款，但并未在约定的时间内向被告支付剩余的购房款。因原、被告对原告逾期支付剩余的购房款的违约事实并无争议，故原告是否存在合理有效的抗辩理由关乎其是否应当承担逾期付款的违约责任。原告对逾期付款的抗辩理由可归纳为三项：1、原告主张合同约定原告在签订合同之后七天之内付清所有款项不合理，是不大可能实现的，且逾期支付购房款并非原告造成的；2、原告主张被告作为保证人在借款合同上的签字和盖章也说明了被告对原告付款时间变更这一事实进行认可；3、原告主张逾期付款违约金约定过高，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，赔偿损失应当相当于所造成的损失，请求法院予以减少。对第1、3项抗辩理由，笔者认为，按谁主张，谁举证的原则，原告有责任就其主张进行举证，但原告并未对两项主张进行举证，应承担举证不能的不利后果，对其该两项抗辩理由不予采信。对第2项抗辩理由，笔者认为，被告在借款合同上签字和盖章是履行作为保证人的签约手续，并不构成对购房款支付时间的变更，故原告的付款时间仍应按照合同约定的时间履行。综上，原告在没有合理有效的抗辩理由的情况下，其应承担逾期付款的违约责任。
（作者系布吉法庭法官助理）
