周美莲诉深圳市志翔宇商贸有限公司、刘映波
房屋租赁合同纠纷案
【案 情】
原告：周美莲。
被告：深圳市志翔宇商贸有限公司（下称志翔宇公司）。
被告：刘映波。
刘映波是位于深圳市龙岗区横岗镇大康路口的横岗农贸批发市场商住楼二层(建筑面积12135.93㎡)原所有权人。2004年5月4日，刘映波作为甲方与周美莲作为乙方签订了《承包协议》，约定刘映波将该商住楼二层部分商铺建筑面积3033㎡租给周美莲使用，期限从2004年5月5日至2009年6月14日。前40天为装修免租期，租金前两年每月为人民币18198元，以后每年每㎡递增1元。双方约定刘映波收取2个月的租金人民币36396元作为押金，该押金在清场完毕交清水电费、管理费等一切费用后退还。此《承包协议》签订后，周美莲即对取得租赁的商铺进行了装修，并申请开办了个体工商户兴港家私城，装修后开始经营，每月如期交纳租金给刘映波。2005年11月21日，刘映波将上述横岗农贸批发市场商住楼二层转让给志翔宇公司，周美莲仍正常使用原商铺继续经营。志翔宇公司于2005年12月6日出具了收款收据，表明已收取周美莲押金人民币36396元。嗣后，周美莲向志翔宇公司按原租金数额交纳了2005年12月至2006年2月的租金。2006年2月19日，志翔宇公司向包括兴港家私城在内的各商户发出通知，以市场规划需要重新建设为由，要求兴港家私城自通知之日起一个月内迁出，否则届时强行迁出。因周美莲与志翔宇公司未能就搬迁赔偿事宜协商一致，志翔宇公司对兴港家私城采取了停水电、封路等措施，双方发生纠纷，周美莲遂诉至法院，提出志翔宇公司和刘映波连带赔偿装修费人民币228711.06元、搬迁费人民币35000元、预期利润420000元及退回押金人民币36396元等诉求。
法院另查明，周美莲与刘映波在签订《承包协议》后，又于2004年9月16日签订了《深圳市房地产租赁合同书》（深龙0036279号）并在深圳市龙岗区人民政府房屋租赁管理所进行了备案，该合同书中关于租赁物面积、租金、租赁期限、保证金、交付时间等约定均与双方原签订的《承包协议》和实际履行不符。庭审时周美莲称双方在备案时降低面积和租金、保证金等目的系逃避房屋租赁的行政规费、税费。
【裁 判】
基于以上查明的事实，龙岗法院认为，周美莲与被告刘映波于2004年5月4日签订的《承包协议》，名为承包协议，实为房屋租赁合同，设立的权利义务关系符合房屋租赁关系的法律特征，且根据双方实际履行情况判断，符合双方真实意思表示，因此，对《承包协议》的法律效力应依法认定。周美莲所租赁房屋此后所有权发生变动，不影响其与刘映波之间《承包协议》的效力，志翔宇公司在受让此房屋之后，在未与周美莲重新签订租赁合同或妥善处理原租赁合同之前，依法仍应按原租赁合同履行。志翔宇公司发通知要求兴港家私城迁出以及随后停水停电和封路行为，系单方无故解除与周美莲租赁关系行为，已根本违反原租赁合同的约定，属违约行为，对其违约行为给周美莲造成的实际损失和合同履行后可获得的利益依法应承担赔偿责任。周美莲预期利润主张，因其无法举证证明兴港家私城的实际利润情况，该主张证据不足，不予支持。周美莲主张刘映波承担连带赔偿责任，于法无据，不予支持。志翔宇公司解除原租赁合同后，双方租赁合同关系消灭，其继续占有周美莲租赁押金无合法依据，应予返还。
龙岗法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第九十二条、第一百一十一条、第一百一十二条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十九条的规定，依法作出判决，判令志翔宇公司限期赔偿周美莲装修损失人民币172353.93元、搬迁费人民币35000元、评估费人民币2000元及驳回周美莲其余诉讼请求。
【评 析】
本案在审理中涉及了四个焦点：一是两份租赁合同的效力问题；二是房屋转让后租赁关系变更的法律后果；三是本案房屋受让方（即志翔宇公司）解除原租赁合同行为的性质认定、法律后果及赔偿责任范围；四是房屋原权利人在房屋转让中的责任问题。
1、关于两份租赁合同的效力问题。周美莲与刘映波之间的《承包协议》签订在先，《深圳市房地产租赁合同书》签订在后。两份租赁合同的效力如何，是本案正确处理的关键。订立合同系民事行为，所订合同是否具备法律效力，可依生效要件判断。民事法律行为的生效要件有四个：主体合格、内容不违反法律、意思表示真实、形式合法。民事行为成立了并不就一定生效，必须符合上面四个要件，才具有法律约束力。民事法律行为的成立，主要是解决当事人意思表示一致的问题，而生效，就是看已经成立的、有了意思表示的行为，是否符合国家法律的规定，能够得到国家法律的确认和保护的问题。回到本案，从周美莲、刘映波以及后来房屋权利人志翔宇公司的实际履行状况判断，可认定均系按《承包协议》的约定履行。因此，《承包协议》系符合周美莲与刘映波真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定和社会公共利益，其法律效力应予确认，并依此确定租赁各方的权利义务关系和内容。至于后来签订备案的《深圳市房地产租赁合同书》，有关租金、租赁物面积、保证金、交付时间等条款，均与双方实际履行不符，况且该《深圳市房地产租赁合同书》签订之时，租赁物早已交付使用，周美莲完成装修后已开始经营。足见该《深圳市房地产租赁合同书》中的约定并非周美莲和刘映波的真实意思表示，而且该合同订立时双方为规避税、费而虚构租金及租赁物面积，实属恶意串通，损害国家利益和社会公共利益的行为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应依法认定该《深圳市房地产租赁合同书》无效。
2、涉案房屋转让后租赁关系变更的法律后果。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”“买卖不破租赁”系房屋租赁法律关系的一般原则，目的在于保护承租人合法取得的合同权利，维护稳定的租赁关系。因此，本案涉案房屋所有权的变动，不影响周美莲和刘映波之间合法订立的《承包协议》效力，周美莲依法仍可正常使用租赁房屋并取得收益。志翔宇公司在受让涉案房屋之前，知悉周美莲租赁的事实，其后开具押金收据和收取租金的行为，亦表明其认可周美莲租赁的事实。所以，志翔宇公司在未与周美莲重新签订租赁合同或妥善处理原租赁合同之前，应恰当、合理、合法行使《承包协议》中约定的出租方的权利，切实履行协议约定的相关义务。
3、本案房屋受让方志翔宇公司解除原租赁合同行为的性质认定、法律后果及赔偿责任范围。如前所述，志翔宇公司在未与周美莲重新签订租赁合同或妥善处理原租赁合同之前，应按原租赁合同履行。志翔宇公司向包括兴港家私城在内的各商户发通知要求迁出，以及随后停水停电和封路行为，事实上已表明其不同意继续维持与周美莲的合法租赁关系，故应认定志翔宇公司上述行为性质为单方无理解除租赁关系，已根本违反原租赁合同的约定，属违约行为，依法应承担相应的违约责任。给承租人造成损失的，还应承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，志翔宇公司因其违约给周美莲造成的实际损失和合同履行后可获得的利益均应承担赔偿责任。结合诉求，本案经庭审调查、评估、质证，可确定周美莲因志翔宇公司单方解除合同已形成的实际损失包括装修现值、搬迁费、财产评估费。而周美莲预期利润之主张，如有充分的证据证明，志翔宇公司亦应承担赔偿责任。
4、房屋原权利人转让房屋时的责任问题。房屋原权利人在租赁合同有效期内，转让其合法所有的房屋，属对不动产所有权的合法处分。但《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，除设立了承租人的优先购买权制度、对出租人行使房屋处分权进行了限制外，一并规定了出租人的通知承租人出卖事宜的法定义务。也就是说，出租人转让租赁物前合理期限内，有通知承租人转让事宜的法定义务。如果不履行通知义务，则可能产生以下法律后果：一是承租人依法主张优先购买权，转让行为无效；二是承租人放弃优先购买权，与新租赁物权利人继续履行租赁合同，原出租人退出租赁关系。就本案而言，刘映波虽未在合理期限内通知承租人周美莲出卖房屋事宜，但周美莲在刘映波出卖租赁房屋后既未对房屋买卖效力提出过异议，主张优先购买权，又在2005年12月后逐月如期交租给志翔宇公司，可见，周美莲对出租人和租赁关系的变更事实是知悉并认可的。因此，刘映波未依法履行通知义务的法律后果，应是作为承租人的周美莲可依法得以法律救济，主张优先购买权从而否定房屋买卖之效力，而非在刘映波退出租赁关系后要求其承担不履行通知义务的过错责任。从另一方面来说，如仅因刘映波未履行通知义务而要求其对志翔宇公司后来单方解除原租赁合同的违约后果承担法律责任而非违约责任，不但于法无据，且有违权利义务相对等的民法原则和公平的法律精神。因此，周美莲关于刘映波应承担连带赔偿责任的主张，不应支持。
（龙岗区人民法院 横岗法庭 高勋）
