签了认购书不能退定金?

                                     (本文发表于2003年10月27日<<晶报>>A10版)

     所有买过房的人都知道，买房要先交纳定金并签订认购书。认购书中往往规定，如果买方违约，开发商可单方解除认购合同，将房产另行出售，并不退回买方所付定金。因此，很多消费者就被一张认购书套牢，为了定金不得不忍气吞声，但是也有精明的消费者运用手中的权利维护自己的合法利益。

                       不签买卖合同不退定金

    2003年4月8日，刘先生的儿子和儿媳欲购买罗湖某楼一住宅，与开发商深圳一实业有限公司签订了物业认购书，交纳了2万元定金，认购书规定4月13日前付首期购房款及签订买卖合同正式文本。几天后，刘先生想换间面积大点的房屋，开发商同意。双方签订了换购协议，开发商还向刘先生出示了《深圳市房地产买卖合同（预售）》。但由于当时住宅还在建设过程中，为了放心，刘先生提出将“房屋建造的有关质量”、“公共涉及设施的相关承诺”补充进去。开发商却说，这是深圳统一的购房合同，不能加。深圳市规划国土局工作人员明确表示，买卖双方可以对《深圳市房地产买卖合同（预售）》内容进行补充，签订补充协议。其后，开发商要求刘先生先把补充内容写出来，5月，开发商回复：“修改补充协议内容不能答应。”当刘先生表示要求取消认购合同并退还定金时，开发商明确表示，认购书是双方自愿达成的协议，是有效的，因刘先生单方面的原因导致合同无法签订，因此所收定金不退。

                        仲裁结果返还定金

　　由于开发商坚持不退定金，8月，刘先生向深圳仲裁委员会申请仲裁。深圳仲裁委员会认为，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，开发商应在裁决作出之日起10日内退还刘先生两万元定金。

　　本月17日，开发商已将定金全额退还给刘先生，刘先生说，幸亏懂得一些相关知识，否则可能要和其他消费者一样被吃掉定金了。

                         做个精明的购房者

　　广东广和律师事务所（现广东品然律师事务所）马辉律师说，刘先生可以申请强制执行仲裁判决结果。他说，这是一个很有代表性的房地产合同纠纷，刘先生算是一个精明理智的消费者了。现实生活中，大部分购房者对认购书没有清醒的认识，往往忽视自己手中的权利，一旦交了定金，就像被开发商套住了一个手指，最后可能遭到断指之痛。

　　马律师建议，消费者最好带着律师去买房，或者也可以购房前向律师询问相关事宜及注意事项，签订认购合同前可以要求先看买卖合同，提出疑问或补充，这样就避免交了定金，签了认购合同后再出现纠纷。

　　由于签订认购书与最后签订购房合同期间有一定的时间差，一些购房者很可能经过考虑以后，不想买下订购的房子；或者在签订购房合同的过程中，与开发商就某些合同条款协商不成而导致合同无法签订。因此在购房过程中应当保存好比较重要的楼书、广告等宣传资料，对于开发商的某些关键的承诺等，应当落实到书面文字上来，只有这样才能最大限度地保护自己的合法权益.