深圳新闻网讯 本报曾两次刊登报道，揭露惠州博罗“某某某天”高尔夫酒店式公寓如何用高回报欺骗深圳消费者，请法律专家指点消费者如何运用法律武器维护自身权益。报道刊发后，读者反响强烈。日前，消费者张先生再次报料，再揭该酒店式公寓的蒙骗手法。
手法一 夸大其词
在“某某某天”高尔夫酒店式公寓售楼小姐提供给张先生的《置业计划书》上，有一项内容显示张先生可能获得的投资回报。张先生２００８年购买的公寓总价４０多万元，贷款七成２０年，月供约１９００元。开发商给出的投资回报公式很诱人：１年３６５天，开房率４５％，房价每天３５０元，张先生每月可以分红２１００元，张先生每月可以盈余近２００元。
按照这样的投资回报概算，当然是一笔很划算的买卖，可是张先生后来发现开发商夸大其词，酒店式公寓要实现这样高的回报率困难重重。
在同一个高尔夫球场还有另一家开业多年的高尔夫酒店，张先生到这家酒店调查，发现这家酒店的开房率也就３０％左右，张先生很担心两个同样性质的酒店争夺相同的顾客群，原来开发商描绘的经营前景能否变成现实。据张先生自己概算，他购买的酒店式公寓试业半年以来，开房率远远低于３０％。
张先生查询了国家有关房地产销售管理的规定发现：国家建设部在２００１年颁布的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第四十五条规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”
在张先生与某某酒店物业服务公司签订的《客房委托经营管理合同》中，其第四章第５条写道：“受托方每季度将委托方所委托待租的所有‘客房房费月度总收入’的５０％分配给委托方。”对照上述条款，开发商的行为属于《商品房销售管理办法》所指出的“变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，是国家明令禁止的行为。
手法二 虚张声势
许多发展商都知道，现在的消费者比较相信知名企业，比较相信外资和台资企业，于是售楼小姐在售楼时特别强调外资背景。
张先生告诉记者，他被这个楼盘吸引，很大原因在于酒店经营者的外资背景。他清楚地记得一位叫冯某某的售楼小姐，她说这个酒店式公寓将由一家来自台湾的知名酒店管理公司负责经营，这家知名酒店管理公司在台湾管理了多家连锁酒店。张先生想由台湾来的酒店管理公司经营酒店，酒店公寓的成功率应该有保障，奔着这家台湾酒店管理公司，张先生买下了一套公寓。最近，张先生发现酒店经营并不如想象中理想，于是调查酒店管理公司的底细，发现该公司竟是一个台湾老板在内地注册的一家企业，叫惠州某某酒店物业管理服务公司，在台湾的工商登记系统根本查不到这个台湾老板经营过酒店管理公司的资料，这个酒店管理公司是专门为这个高尔夫酒店公寓成立的，它和开发商一脉相承，根本没有酒店经营经验，更不用说经营连锁酒店了。他很懊悔当初没有深入调查，而且，售楼小姐的话既没有录音也没有任何文字材料，张先生明知上当，却又投诉无门。
手法三 编造愿景
“某某某天”高尔夫酒店式公寓位于高尔夫球场旁边的小山坡上，北面是一个１８洞高尔夫球场，而南面是一座荒山，售楼小姐指着荒山说，这里以后还要修建一条高尔夫球道，到那时，从酒店每一个房间都可以看到高尔夫球场。张先生将信将疑，售楼小姐继续说，我们的开发商是球场的大股东，你们不用担心，这句话让张先生打消了顾虑，于是他买了一套面向荒山背对球场的公寓，等待着荒山变成球场，他的公寓就乌鸡变凤凰赚一笔。
两年过去了，荒山还是荒山。到了２００９年，坊间传言该开发商因拖欠工程款，高尔夫酒店公寓的部分房产被法院查封，张先生意识到自己遇到了陷阱，售楼小姐编造的愿景是海市蜃楼，不知何年能变成现实。他很迷茫，究竟怎样才能保障自己的权益，最后他想到了媒体，他想公开自己的遭遇以免更多人遭受损失。
业内人士告诫
莫轻信无保障的承诺
“某某某天”高尔夫酒店式公寓吸引了一批购房者，但购房之后，许多业主都心生悔意，后悔当时听信了高回报的宣传。记者邀请房地产业内人士解读这个地产个案，以图解开个中谜团。
业内人士说，售楼小姐提供的《业主投资回报分析》非常笼统，该材料不是投资回报的硬性约束文件，不具有法律约束力，《业主投资回报分析》只概算了投资回报的可能性，最重要的承诺条款缺失。这样，即使实际投资回报达不到《业主投资回报分析》中描绘的回报概算，开发商也不用承担任何法律责任和经济损失，业主在这个项目中的收益没有任何保障。
更为重要的是，在业主与酒店物业服务公司签订的《客房委托经营管理合同》中，约定客房房费收入的５０％归业主，５０％归酒店物业服务公司。但是，业主如何才能确保客房房费收入不被隐瞒，业主如何才能确保权益不被侵害，在该合同书中没有任何条款加以明确，因此希望通过《客房委托经营管理合同书》来保障业主的权益将很难实现。业内人士奉劝广大投资者要慎重投资酒店式公寓物业。
