观察家：关注“房屋征收与补偿条例”
“第四十条”【具体内容】让商业拆迁混入了“征用条例”，对整个“征求意见稿”造成了颠覆性的破坏。建议删除这一条，让“征用条例”所规定的“公共利益”更加纯粹。
毋庸讳言，《国有土地上房屋征用和补偿条例》(征求意见稿)无论在公共利益的认定，还是在搬迁程序、补偿的市场化定价等核心问题的制度设计上，相比《城市房屋拆迁管理条例》，都是历史性的进步。就制度的演进而言，征求意见稿与其说是对拆迁管理条例的修改，毋宁说是依据《宪法》和《物权法》，起草的一部全新的国家征收条例。
征求意见稿第一条即指出：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，制定本条例。”
这意味着，条例规范的范围非常明确，那就是出于公共利益的“征收”行为，才适合这个条例。这是统帅征求意见稿所有条文的灵魂，随后的条文对公共利益的界定，对征收程序的规范，以及对补偿标准的界定，无不建立在“出于公共利益的需要”而必须的征收行为的范畴内。这意味着，《城市房屋拆迁管理条例》中商业拆迁与公共利益不分的最大制度弊端，彻底被征求意见稿遗弃。这是它之所以为民众所期待的关键。
然而，征求意见稿在第五章却设计了一个值得商榷的“附则”，其中第四十条规定：“非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续。非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋的，建设单位应当编制具体实施方案，并报房屋征收部门批准。”
所谓“非因公共利益的需要”，说得更明白一点，就是商业拆迁。无论从文本的基本逻辑，还是从法律本身而言，既然征求意见稿开宗明义地标明条例规范的是“为了公共利益的征收行为”，第四十条显然超越了“公共利益”的范畴，这是其一；其二，《宪法》也好，《物权法》也好，规定的非常明白，只有为了公共利益的需要，才可以征收私有房产；非出于公共利益的需要，要拆迁私人的房产，必须通过购买的方式取得产权后才能拆迁。这是常识，也是《宪法》和《物权法》保护私有产权的核心内涵。拆迁私人的房产，任何单位和个人无权“批准”，任何单位和个人更无权“审批”。第四十条的这个规定，违反了《宪法》和《物权法》的基本精神，属非法条款。
一个在基本制度上既顺应民意，又符合法治精神的征用条例，可能因为这个“附则”第四十条让“商业拆迁”合法化的规定，而使其价值和意义无存。既然商业拆迁依旧合法，则意味着无论是出于公共利益，还是出于商业利益，都可以拆迁私人的房产，则等于对现实中存在的各种拆迁都予以肯定。特别是，拆迁中存在的大量矛盾和社会问题都出在商业拆迁上，征求意见稿的目的就是让商业拆迁永远走进历史，但“第四十条”却让商业拆迁悄悄混进了“征用条例”，这对整个征求意见稿造成了颠覆性的破坏。
为了法治的权威，更为了不让“附则”在现实中演变成真正的“正文”，建议征求意见稿删除为商业拆迁招魂的“第四十条”，让“征用条例”所规定的“公共利益”更加纯粹，让私有财产的安全不再战栗在商业拆迁的阴影下。（马光远 经济学博士）
新条例要点：
强制搬迁应先予以被征收人补偿
征求意见稿同时规定，实施强制搬迁前，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。【详细】
实施搬迁禁止断水、断电、断气
征求意见稿规定，房屋征收部门委托有关单位从事征收补偿与搬迁具体工作的，应当加强对受委托单位的监督，并对其实施的征收补偿与搬迁行为承担相应的法律责任。房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。【详细】
90%以上被征收人同意方可进行危房改造
征求意见稿规定，因危旧房改造需要征收房屋的，县级以上地方政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90％以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90％被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。【详细】
政府征收房屋补偿金不得低于类似房产市场价
《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》，对政府征收房屋的补偿问题予以了专章规定。要求被征收房屋的房地产市场评估价格，不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。【详细】
明确限定公共利益范围
征求意见稿对适用范围作了明确：为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的，适用本条例。【详细】
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立法进程回顾：
[1991年6月 《拆迁管理条例》公布][1994年7月 《房地产管理法》出台]
[2001年6月 《拆迁条例》修改颁布][2004年3月 《宪法》增“征用补偿”条款]
[2007年3月 《物权法》规定拆迁补偿][2009年12月 学者建言审查《拆迁条例》]
