●根据《深圳经济特区房地产登记条例》，房地产办理初始登记后就能为小业主办证。但是一道简单的“初始登记”，却往往让开发商“卡壳”。
●地价未清、擅改功能、建筑验收不合格……此类问题，直接导致房产证“难产”，其中陷入无证“尴尬”的不乏名楼名盘。
●据调查，房产证“难产”项目多属“大龄”，土地出让时间往往在十几、二十年前，期间调整规划、建筑和地价标准纠结不止，因此如何理清一堆“历史遗留问题”，成为房产证“顺产”的关键。
房产证到手仍有“新问题”
“房产证能拿上了，但是新的问题又出现了。”近日，本报收到佳和凯丰花园业主代表的一封“感谢信”，在拖延１３年的房产证终于“顺产”之后，佳和凯丰花园的业主们又遇到了新难题。
佳和凯丰花园，是深圳近期的舆论焦点。
本月初，省委常委、深圳市代市长王荣亲自登上“直通车”，认真倾听佳和凯丰花园业主反映不良开发商一拖１３年，至今未办理房产证的问题。在仔细听取业主意见后，王荣责令有关部门快速处理佳和凯丰花园办证难问题，要求立刻开设专门账户接受房款，只要业主补齐房款，相关部门同步为业主办理房产证，使业主私有房产能得到切实保护。翌日，市规划国土委、开发商立即拿出了办证工作实施方案，拖延１３年的房产证终于有望“顺产”。
房产证即将到手，业主们却高兴不起来。在这封感谢信中，业主们如此写道：“美中不足的是，又出现了３号楼（Ｃ栋）的规划属性问题。”
业主们所说的佳和凯丰花园３号楼，曾经在１９９４年立项之初登记为单身公寓，共计４２户，总面积为３６００平方米，平均每户达到了８０～１００平方米。“单身公寓的功能属性，完全和现实不符合。”而据业主反映，从认购房屋至今，该３号楼都是按照住宅楼办理的相关手续和诉求。
按照相关规定，公寓和住宅在产权年限上略有分别，少数公寓使用年限不足３０年，而且公寓大多户型偏小，每户面积低于８０平方米，可作商业用途。住宅与公寓，一词之别，实际上大相径庭。
简单办证为何难倒开发商？
佳和凯丰花园的用地，早在１９９１年就出让使用，至今已经１８年，时间跨度很大。
位于福田区上梅林中康路的凯丰花园，于１９９１年出让给凯丰特种汽车工业有限公司，土地用途为工业用地。１９９５年，原市规划国土局与凯丰公司签订第一补充协议，同意用地西侧约１万平方米建住宅及单身公寓，并在１９９７年测算了地价，但用地单位未缴交地价及完善用地手续。１９９９年至２００４年，当时的规划国土部门与凯丰公司多次签订补充协议，在该用地东侧新增了建筑面积，功能为住宅、公寓、商业，性质为商品房；西侧建筑功能为住宅、单身公寓、商业，其中部分建筑面积为商品房性质，部分尚为非商品房性质。
期间，凯丰公司与深圳佳和房地产开发有限公司合作，共同开发该项目，凯丰公司分得约４５％房产，佳和公司分得约５５％房产。１９９６年，佳和公司在其分得房产不具备销售资格的情况下，违规销售给小业主。根据相关规定，非商品房转为商品房，需补缴相应地价，完善相关手续后，方能为小业主办理房地产证。小区一共有４栋４９７户，目前未办理房地产证的共有９８户。
市房地产权登记中心工作人员告诉记者，根据《深圳经济特区房地产登记条例》，房地产办理初始登记后就能为小业主办证。如符合办证条件的，当事人可备齐开发商的营业执照、法人代表证明、法人代表的身份证复印件、法人代表的授权委托书这四种材料，前往深圳市房地产权登记中心办理二级转移登记。
但是，看似简单的办证流程，却难倒了一批开发商，其中的“奥秘”，就在办理“初始登记”上。
《深圳特区房地产登记条例》第３０条显示，申请建筑物、附着物所有权初始登记，应提交下列文件：包括土地使用权属证明，建筑许可证，施工许可证，建筑物竣工验收证，经市政府指定的机构审定的竣工结算书，建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面、立面、剖面图），登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。
正是因为上述某项证明或者是验收无法通过，导致开发商无法办理初始登记，房产证更是无从谈起。
跨度二十年 问题难厘清
记者查阅原市国土房产局有关资料（深国房〔２００９〕２９０号），在这份搜集近５０个未能办理房产证案例的文件中，类似佳和凯丰花园这样的“大龄”楼盘还有很多，多数问题楼盘的土地出让时间，都集中在１９８７至１９９９年，距今至少已有１０年。这些“问题楼盘”中，不乏广大市民熟知的名楼名盘。
文件显示，导致上述项目未能办理房产证的常见原因有：初始登记申请主体缺失，开发主体混乱；擅自改变建设功能，规划验收无法通过；竣工和消防验收不合格；不接受违法建筑罚款；逃避房地产相关税费等数项。而因为这些“大龄”项目土地出让时间已久，有关政策法规变化较大，所以一并归纳在“历史遗留问题”中，有待解决。
记者事后采访了“问题楼盘”之一的某开发商，这位开发商负责人称，从签订土地出让合同至今，十余年来，该项目的规划曾经重大更改，项目图纸测量标准也再三变迁，项目所在地的功能设置也与当初大相径庭，这些因为深圳城市快速发展所引发的“幸福阵痛”，直接导致了项目无法取得初始登记权，在补缴地价标准和违规建筑面积认知上，与政府主管部门还有较大差距。
事实上，针对这些“历史遗留问题”，历届市政府和国土局负责人，都将其视为工作重点。深圳市政府与原市国土局的相关领导，也曾组织成立了专项小组，多次赴项目调研考察，列出解决方案，但由于各种客观因素的阻碍，政府主管部门与开发商之间，始终未能达成共识。
办证之路，依然重重迷雾。这张迷失在“历史遗留问题”中的房产证，依然需要各方加大力度去“寻觅”。
破冰之旅，路在何方？(
佳和凯丰业主
写给代市长的感谢信：
９月７日代市长王荣登上直通车，亲自接访我们佳和凯丰花园的５位业主代表，协调解决购房１３年未办房产证的问题。代市长王荣思路清晰，处理果断，当场表示“办证和缴费分开处理”，会场响起了热烈的掌声。
我们回来后，大家奔走相告，自动聚集在一起，衷心感谢市政府的关怀。第二天，市规划国土委、开发商立即拿出了办证工作实施方案，体现了市政府大部制改革后的绩效政府的功能。
但是美中不足的是，突然又出现了３号楼（Ｃ栋）的规划属性问题。１９９４年该栋登记为单身公寓，共计４２户，总面积３６００平方米，平均每户８０～１００平方米。单身公寓的功能属性，完全和现实不符合。全体业主实感委曲和不能理解。实际上从认购房屋到今天，都是按照住宅楼办理的相关手续和诉求。
我们知道，这次能顺利办证，多亏了市领导及有关部门的大力关怀，我们由衷地希望市领导和有关部门继续关注该楼盘的后续问题为盼。
佳和凯丰花园业主代表，代表全体业主书。
新闻链接
证“难产”，结何解？
项目名称：深港豪苑
基本情况：由深港工贸公司和深圳市财贸视野开发公司（已于１９９８年注销）开发。１９８９年上述两家公司与原市规划国土局签订《土地出让合同》及其补充协议。用地面积１６１９０平方米，合同约定将项目建成后的８０９５平方米土地完成征地、拆迁、安置、平整工作后，交还给原市规划国土局，并负责小学、幼托及其他公益设施的建设。
存在问题：未完成剩余地块８０９５平方米的拆迁、安置、平整工作，未负责建设小学及其他配套设施；超土地出让合同建筑面积１０４６７．９７平方米。
解决方案：２００４年１２月，吕锐锋副市长主持深港豪苑问题协调会，议定对地块进行分宗，剩余原规划用于建设小学的用地由市政府收回继续用于建设小学。关于超建面积所需补缴的地价，国土局按照基准地价计算开发商应补缴的地价款为３２２７４９２４元，开发商无力支付。
项目名称：佳和华强大厦
基本情况：１９８８年取得合法用地手续，１９９３年报建，１９９５年９月开始预售，１９９７年建成部分工程并通过工程竣工核验。
存在问题：尚欠土地合同出让地价本金人民币１７７７９６０５元，未缴纳房屋设施公用维修基金。项目超建、改建面积约３８００平方米，未经规划验收。整体项目未完成竣工验收，整体项目未通过消防验收。部分房产产权不清晰，存在一房多卖。
解决方案：２００８年市福田区政府和国房局组成专项工作组进行协调，２００９年已将首批付清房款的７５户业主登报办证。
项目名称：颖隆大厦
基本情况：用地面积４１３３．４平方米，１９９７年获得土地使用权，１９９８年签署补充协议，增加深圳市颖力实业有限公司为用地方。合同规定建筑面积２９０００平方米，其中商业占１２％，办公占８８％。
存在问题：将架空花园改为公寓；竣工面积超过规定１５５５．９１平方米，需补缴地价和罚款。
解决方案：２００８年市政法委专门开会协调，有关部门督促其完善相关手续。即办理竣工验收、规划验收、行政处罚、补缴地价后，由开发商申报给小业主办证。
（以上资料来源于深国房〔２００９〕２９０号）
如何办理新房房产证？
问：深圳一手房，如何办理房产证？
答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》，房地产办理初始登记后方能为小业主办证。如符合办证条件的，当事人可备齐以下材料，前往深圳市房地产权登记中心办理二级转移登记。
１．开发商的营业执照、法人代表证明、法人代表的身份证复印件、法人代表的授权委托书。这四种材料，均需要验原件，提供加盖开发商公章的复印件。
２．购房者的身份证（及复印件）、买卖合同原件。
问：申请建筑物、附着物所有权初始登记需要什么条件？
答：依据《深圳特区房地产登记条例》第３０条，申请建筑物、附着物所有权初始登记，应提交下列文件：
（一）土地使用权属证明；（二）建筑许可证；（三）施工许可证；（四）建筑物竣工验收证；（五）经市政府指定的机构审定的竣工结算书；（六）建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面、立面、剖面图）；（七）登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。
新闻回顾
市领导亲自督办 １３年房产证一朝解决
９月７日，省委常委、代市长王荣来到“直通车”接访现场，认真倾听佳和凯丰花园业主反映不良开发商一拖１３年至今未办理房产证的问题。
接访活动中，王荣接待了佳和凯丰花园张志晓等５位业主代表。代表们反映，凯丰公司和佳和公司合作兴建佳和凯丰花园，佳和公司在未办理补地价等手续情况下出售商品房。后来两家公司出现矛盾，导致８８户业主和１０户商铺业主房产证办理一拖就是１３年，至今仍没有着落。更令人难以理解的是，今年初佳和公司还将个别未交完购房款的业主告上法院，声称要收回房屋，退回购房款，另外扣收租金。业主代表对不良开发商佳和公司的不负责任行为十分愤慨，要求政府主持公道，依法妥善处理这一历史遗留问题。
在认真听取反映后，王荣责令有关部门快速处理佳和凯丰花园办证难问题，要求立刻开设专门账户接受房款，只要业主补齐房款，相关部门同步为业主办理房产证，使业主私有房产能得到切实保护。
困扰了１３年的问题一朝解决，业主们感激不已，异口同声说：“非常感谢！”现场响起热烈的掌声。
王荣还提醒业主们，购买商品时要维护自己的权益，特别是购买房产这样的事更应该慎重，像这种手续不完备的房子千万不能买。王荣同时强调，企业要切实负起社会责任，不能出了问题就推给社会和政府，造成社会不稳定。政府还将对这件事情进行调查，如果发现公职人员与开发商有利益纠葛，将严惩不贷。
