深圳新闻网讯 曾经被猖獗抢建、出售和地下循环的小产权房近期遭遇严打。中国证券报记者获悉，9月份以来广州、深圳连出重拳，没收小产权房购房款、叫停律师提供见证服务，并实地拆除了部分“地标性”的小产权房。
小产权房转正无望，今年以来疯狂涌入豪赌“转正”的上百亿资金，或将面临深套的命运。
地下交易链断裂
9月中旬，深圳市司法局正式发文，包括小产权房在内的深圳违法建筑灰色交易中，不允许正规的公证处和律师提供公证服务。司法局在这份《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》中，首次明文禁止公证机构和律师为违法建筑买卖提供相关公证和见证服务。
深圳市司法局还表示，将对全市公证、律师机构为违法建筑销售提供公证和律师见证服务情况进行摸底排查，集中整治。并要求公证处及各律师事务所于9月30日前，对已发生的为违法建筑销售提供公证和律师见证服务的情况，进行普查登记。对排查整治后仍然顶风作案，为违法建筑销售提供公证和见证的将坚决予以查处，严肃追究有关机构和人员的责任。
此前，广州市国土房管局也指出，小产权房所谓的“集资房合建协议”、“律师公证合同”等不具有法律效力，不受法律保护，市民不要抱有侥幸心理。
由于“小产权房”无法通过正常渠道买卖，缺乏相应法律保护，深圳小产权房交易中常常邀请律师提供见证服务，形成完整的地下交易链。广东东方金源律师事务所律师金焰表示，律师见证就是见证某一法律行为或法律事实的真实性和合法性。当事人在签署类似的违建买卖合同时，被公证机关拒绝，只能希望第三方特别是律师能在场，并签字盖章。
金焰认为，从法律效力来说，在我国律师见证仍属于“私证”，效力低于公证的证明力。但是经过律师认证的文件，虽然达不到公证书一般可直接作为证据使用的高度，但可信度比一般的文件要高，而且即使是违章建筑的买卖，法院在审理时往往也会根据案情，本着尊重事实的原则审理，而不是一概否认这些协议的合法性，这也是小产权房交易当事人热衷找律师见证的根本原因。
尽管小产权房地下买卖仍无法全面禁止，但有律师认为，叫停律师见证服务，相当于给小产权房交易“当头一棒”，卡住了小产权房交易链的关键环节。这表明了政府坚决打击小产权房的决心，使得各方之前对“转正”的幻想破灭。
中国证券报记者暗访深圳关外几处热销的小产权房，之前信誓旦旦说可以提供律师见证服务，而今都变了说法。对于本来就心怀疑虑的购房者，取消了律师见证，极大的打击购买信心，不少购房者因此放弃。二手小产权房交易环节，缺少了律师见证，也骤然降温。
深圳民乐花园的小产权房业主王先生，之前还翘首以待“转正”后高价卖出，而今不仅无法提价，曾经有购买意向的几个买主，鉴于严打形势和转正无望，也纷纷打算放弃。王先生的两套小产权房只得继续出租。
建设、买卖全面遭禁
对于广州市一些区域重现推销“小产权房”现象，广州市国土资源和房屋管理局日前制定和发布规定，下狠招阻止“小产权房”买卖，如违规买卖“小产权房”被查实，购房款将被没收。
广州市国土资源和房屋管理局发布公告指出：“小产权房”销售所得款属于非法所得，“小产权房”买卖一经查实，购买者买“小产权房”的房款会作为非法所得款项被没收，希望市民不要抱任何侥幸心理去购买。
不久前，广东省国土资源厅有关负责人也表示，在农民集体土地上建设出售的所谓小产权房不符合国家有关法律规定，对此态度一定要坚决，尤其对违法占用耕地开发房地产的更要严肃查处，否则将对社会造成不良导向。广东省建设厅有关负责人表示，广东省不会对“小产权房”进行产权登记。据悉，广东省关于加强宅基地管理的有关意见正在酝酿中，对相关问题也将予以进一步明确。
与此同时，深圳市开展了大范围的拆除小产权房的行动。9月中上旬，号称深圳“最牛”违法建筑的一栋25层高的小产权房被拆除。
“这是深圳最牛的小产权房，每天昼夜不停抢建，竟然加盖到25层楼，目前还没封顶。”当地居民此前曾反映，在深圳市龙岗区坂田街道四季花城7期东侧，一座高大壮观的房子拔地而起，远远高于周围两个商品房小区。
据了解，这栋最牛小产权房是几位村民合资，由6栋楼组成，地下规划有大型停车场，最高楼层已经盖到25层。负责建设的包工头称，房子用于出租和对外发售，不提供房产证，但可以开具公证书，算做集资房，均价在每平方米4000元左右，较高的楼层单价会达到5000元以上。
当地查违办负责人称，按照一户一栋的原则，每栋只能建4层，但抢建现象屡禁不止。此处“最牛”小产权房投入的资金就达到4000万元以上，拆除行动震慑业主。
豪赌“转正”梦碎
今年6月，深圳市人大通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑处理决定》，被解读成小产权房有希望“转正”，曾经掀起一阵抢建抢买潮。
深圳房地产知名人士风林火粗略估算，深圳每年新增商品房约400万平方米，而每年新增小产权房面积约为新增商品房面积的60%。按照最低每平方米建筑成本800元计算，仅今年就有约20亿资金进入小产权房开发领域。如果按照每平方米均价为3000元，再加上诸多灰色成本，仅今年新进入小产权房产业链的资金可能达到百亿。
随着9月份各项严打措施的实行，以及国土资源部的严厉表态，小产权房交易链正在瓦解，成交开始降温。中国证券报记者发现，由于小产权房卖不动，资金无法回笼，不少投资商开始加大宣传力度，在二线关口、地铁站口等人流量大的地方，派发宣传单的情况开始活跃。但询问者却寥寥无几，小产权房的售楼处也明显不如三个月前活跃。
与此同时，大量违法的小产权房处于停工状态。中国证券报记者再次来到位于深圳龙华民治街道多处小产权房，之前热火朝天的场景已经消失，工人和机械设备全部撤出，四处散落着脚手架，或将面临长期停工。而正在建设的部分村集体项目，则全部将“复工通知书”悬挂于极其醒目的位置。这就意味着，进场豪赌“转正”的百亿资金可能无法如期撤出，在政府的严厉打击下，百亿资金或将深套其中。
深圳地产界知名人士尹香武表示，小产权房的存在很大程度上满足了深圳中低收入者的住房要求。“大家希望小产权房能交易就是因为它便宜，暂时作为居住‘跳板’。然而，小产权房一旦全部‘转正’进入交易市场，价钱将会翻番，城市低成本居住空间被大大压缩。 ”
“小产权房从法律上规定是不允许流动的，安全性也没有保障，而唯一的收益性需要用时间来换取，一般的投资客是不会选择小产权房的。”尹香武表示，从流动性、安全性、收益性来看，小产权房的投资价值非常低。
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小产权房利益关系错综复杂 专家建议全面统筹规治理
尽管相关部门再三重申小产权房的违法性，但在北京的不少郊县，小产权房开发和交易仍以不可忽视的姿态存在着。
专家认为，小产权房牵涉的利益关系错综复杂，因此难以迅速出台一次性的惩戒措施。尽管目前小产权房对正规商品房市场的冲击还不明显，但要多管齐下规范市场行为，使各方面精力转移到正常市场上来。
购房者情绪复杂
2005年，在北京某上市公司上班的王明购买了通州区梨园镇政府附近的一套小产权房，这几年来他一直为此后悔。王明声称，自己当时并不清楚购买的是小产权房，虽然其价格从当初的每平方米三千元涨到了五千多元，但与商品住宅动辄一两倍甚至更高的涨幅相比，仍然是有些“亏”。
王明强调，与商品房相比，自己房子的建筑质量和地理位置都要差一些。如果想变卖掉也非常麻烦，目前最希望的是出台小产权房归属的相关政策。
近年来，北京市通州、怀柔等区县的小产权房开发规模迅速。在通州最大的小产权房区域太玉园附近，一家地产中介经理对中国证券报记者表示，该小区目前价格为每平方米3700元左右，2007年一度涨到4000多元，2008年跌到谷底，今年3月份以来又有所上涨。与商品房不同，小产权房的价格波动要稍小一些；其价格风险与楼市的联系并不太紧，更重要的则在于政策风险。
这位经理一边强调，小产权房自住没有任何问题，政府不可能把房主赶出去；另一方面又坦言，今年上半年，有传闻说小产权房转正，当时房价猛升，随后政府辟谣后又降了下来。
然而，也有一些人士热衷于加入小产权房的“博弈”中来。记者来到北京市双桥附近的滨水动漫城，其价格在每平方米6900元左右，与周边商品房相比明显偏低，吸引了不少购房者前来咨询。该楼盘建设在城市绿化隔离带上，也拿不到房产证。其售楼人员表示，先前北京一个楼盘同样建在绿化带上，两年后顺利拿到了房产证，滨水动漫城也没问题。但届时可能要补交1000-2000元/平方米的费用。这个价格与周边单价一万多元的商品房比起来，还是要便宜一些。
需全面统筹规治
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，目前小产权房还未对商品房市场产生明显的实质性影响，但已经充分暴露了产权、规划以及质量等方面的问题。应关注的是小产权房牵涉的利益群体复杂，难以全面出台更严厉的惩治措施，而应统筹土地流转、城建开发等问题，进行综合治理。
北京市房地产协会一位负责人也表示，小产权房目前的情况仍不明朗，其牵涉利益和具体情况太多，其整治需充分考量到这些因素。
邹晓云认为，整治小产权房更多地要从规范市场行为做起，理顺土地等要素在城市发展过程中的利益关系，促使各方面将注意力集中到正常市场上来。同时，要保护农户等群体的基本合法权利，制止开发商以及炒房者从小产权房中牟利。
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政策明禁与“灰色现实”之悖
9月1日，国土资源部一纸《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次叫停各类小产权房。虽然政府几次三番重申小产权房违规，但是小产权房仍然屡建不止；小产权房存在的“灰色现实”，也成为地方利益和中央政策的博弈的集中表现。
城市扩展造就规模化运转
小产权房，是指在农村集体用地、宅基地或农地上建设起来的房屋。由于中国农地不能流转，小产权房买卖一直被视为非法。目前，中国城市居民拥有的小产权房已占到村镇房屋建筑总面积330亿平方米的20%以上。
小产权房的形成有历史原因。分析人士指出，导致小产权房产生的根本原因之一是近20年来中国城市化、工业化的高速进程。大规模的城市扩展造就了中国历史上的村镇规模以最快的速度急剧减少，也直接促进和造就了小产权房问题以规模化的方式不断诞生和运转。
近20年来，有关农村集体土地使用权转让的国家法律非常不完善。在1998年8月修订《土地管理法》和1999年5月国务院发布《严禁炒卖土地的通知》之前，相关法律并没有明确禁止城镇居民购买农民住宅。
但自2007年起，有关解决小产权房的法律法规逐渐出台。2007年6月原建设部发出购房风险提示，提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定，城镇居民购买小产权房没有法律保护。
2007年12月，国务院总理温家宝召开国务院常务办公会研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地问题，明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。
2008年1月，国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。通知指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。
叫停小产权房“合法化”
2008年起，成都、重庆、北京等地都相继下发文件，以不同方式试探小产权房合法化的工作。2008年1月，获得“城乡统筹综合改革试验区”身份的成都、重庆相继下发文件，以不同方式试探小产权房合法化的工作。2008年6月，北京市政府批转北京市发改委相关文件，提出对于处在北京第一道绿化隔离带区域内的农民就地上楼后，剩余的房屋，可以并入市流转。
实际上，地方政府试图合法化小产权房的做法与2007年10月颁布的《中华人民共和国城乡规划法》有关。《城乡规划法》彻底改变了城乡二元结构的规划制度，进入城乡一体化的规划管理时代。中国600多个城市、1600多个县获得了中国32万个村镇规划的主导权。分析人士指出，这是中国规划史上最大一次放权，也是地方政府主导土地利益调整的最大历史机会。
2008年7月9日，国土资源部将有关小产权房的调查情况上报国务院，并提出相应解决与处置建议。7月15日，国土资源部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但同时明确指出，不得为小产权房办理任何形式的产权证明。
2009年6月，随着深圳小产权房“转正”消息的传出，小产权房合法化的议题再次出现在舆论中心。2009年6月2日，对于深圳市农村城市化进程中出现的违法建筑，将采取分类处理办法，符合确认产权条件的部分违法建筑可依法核发房地产证。
对此，国土资源部表示，深圳人大处理的是国有土地上的违法建筑，与“小产权房”有本质区别。9月1日国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。
