买房超面积白送也不干 套内面积误差超3%可退房
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法院认为，买卖双方约定以建筑面积计算购房款，则相应以此作为合同解除的依据；判决解除房地产买卖合同，房地产公司退还房款并赔偿相应损失
核心提示
买房后发现交楼面积比合同约定面积大，超过总面积的5％，业主伍某某与开发商打起了一场官司：一方是业主伍某某要求退掉所购的房屋，同时要求开发商支付违约金及装修损失；作为另一方，地产公司则表示超过5％之外的面积可以免费赠送，但双方最终还是没有协商出一致意见，为此闹上了法庭。
购房超面积
退房起纠纷
原告（上诉人）：伍某某
被告（被上诉人）：某某地产（深圳）有限公司
2002年6月3日，原、被告双方签订了一份《深圳市房地产买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的房屋，建筑面积为135.18平方米，其中套内建筑面积为115.74平方米，分摊公用建筑面积为19.44平方米，总价款为人民币84万元；被告应于2002年12月31日将验收合格的房地产交付原告使用；原告同意按合同附表二的方法支付房款。合同签订后，原告按合同约定向被告付清了房款，被告未能如期交楼。2003年5月2日，被告向原告发出入伙通知书，原告随后收楼并装修入住。
2003年7月3日，原告与被告就涉讼房产延期交楼问题达成共识，签订协议书，被告分两次向原告支付违约金人民币共24331元。同年9月，原告在办理房产证时得知自己购买房产的面积大于合同约定面积，需补足购房款方可办理房产证。
2003年11月，原告委托代理人向深圳市地籍测绘大队查询，发现所购房产套内建筑面积为121.41平方米，分摊公用面积20.55平方米，建筑面积为141.96平方米。因原告所购房产超面积问题，被告多次找原告协商，表示超过5％之外的面积送给原告，5％之内还可以打折，但双方未能达成共识，故原告诉至法院，请求法院解除双方签订的房地产买卖合同，被告返还原告购房款，并支付违约金、装修房屋费用以及因购房产生的其他损失。
业主有权解除合同
损失由开发商承担
根据原告请求，法院委托会计师事务所对涉讼房产进行评估，装修评估值为157600元。
此案经一、二审，深圳市中级人民法院认为：
伍某某与某某地产（深圳）有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，是有效合同。
根据双方当事人合同的约定，双方以建筑面积计算购房款，则相应地应当以合同约定作为判断伍某某能否解除合同的依据。经由深圳市地籍测绘大队的房产测绘档案查询结果证实，伍某某所购房产的建筑面积为141.96平方米，而合同约定的房产面积为135.18平方米，二者相比较面积差异为5.0155％，显然依照合同的约定伍某某享有解除合同的权利。虽然被告表示放弃超过合同约定5％以外面积的房款，但此并不能对抗伍某某的合同解除权。伍某某请求解除双方当事人之间签订的《深圳市房地产买卖合同》有合同约定，符合法律规定，法院予以支持。
因双方当事人签订的合同应予解除，伍某某请求某某地产（深圳）有限公司返还已支付的购房款84万元及利息，并支付按购房总价款的5％（840000元×5％＝42000元）的违约金有合同约定，法院予以支持。伍某某请求某某地产（深圳）有限公司赔偿因购买涉讼房产所交的印花税、抵押登记费、见证费、有线电视开通费、煤气开通费、信箱费共计人民币3492.12元有法律及事实依据，法院予以支持。另外，法院根据原告请求，委托会计师事务所对涉讼房产进行评估，涉讼房产装修评估值为人民币157600元，法院对此予以确认，该部分亦为伍某某的损失，伍某某请求某某地产（深圳）有限公司对此予以赔偿有法律及事实依据，法院应当予以支持。
据此，深圳市中级人民法院作出判决：
一、解除原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。
二、某某地产（深圳）有限公司在判决生效之日起十日内退还伍某某购房款人民币84万元及其利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、某某地产（深圳）有限公司在判决生效之日起十日内向伍某某支付违约金人民币42000元。
四、某某地产（深圳）有限公司在判决生效之日起十日内支付因违约给伍某某造成的装修损失人民币157600元。
五、某某地产（深圳）有限公司在判决生效之日起十日内支付伍某某因购房所交的印花税、抵押登记费、有线电视费、煤气开户费、信箱费共计人民币3492.12元；六、驳回伍某某的其它诉讼请求。(吴涛 通讯员 谭晓鹏)
相关链接
新版《〈深圳市房地产买卖合同（预售）〉示范文本》关于面积差异处理的规定
深圳新版《〈深圳市房地产买卖合同（预售）〉示范文本》已于2006年3月15日正式启用，该示范文本第十七条规定，按套内建筑面积计算本房地产价格的，卖方交付的本房地产实际套内建筑面积与本合同第三条约定的套内建筑面积如果存在差异，分别按以下方式处理：
一、本合同约定套内建筑面积在300平方米以下（含本数）的：
（一）差异值在±0.6％以内（含本数）的，买卖双方互相不退、不补。
（二）差异值在±0.6％以上（不含本数）至±3％以下（含本数）的：面积超出的，超出的面积视为卖方无偿赠与；面积不足的，卖方应当双倍返还该不足部分的价金予买方（扣除0.6％的误差后）。
（三）差异值在±3％以上（不含本数）的，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应在10日内退还买方已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10％向买方支付违约金。买方不解除本合同的，依照本款第（二）项方式执行。
二、本合同约定套内建筑面积在300平方米以上（不含本数）的，面积差异处理的约定列于附件五。
所购房屋建筑面积与
合同约定不符怎么办
问：商品房买卖合同中对面积误差的处理没有约定，而开发商交付的房屋建筑面积与合同约定不符，购房者应如何维护利益？
答：对于房屋实测建筑面积与合同约定的面积不符的情况，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第14条规定，出卖人交付的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，而合同没有约定或约定不明确，以面积误差比绝对值在3％（含3％）以内或以外作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准。
具体处理原则：（一）面积误差比绝对值在3％（含3％）以内，买受人应当按照合同约定的价格据实结算支付房款，买受人不得以此为由解除合同；（二）面积误差比绝对值超过3％，买受人有权解除合同并要求出卖人返还已付的房款及利息。如买受人愿意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的所有权归买受人，并且对超出部分可不支付房款。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房款及利息，由出卖人返还买受人，面积误差比超出3％部分的房款，由出卖人双倍返还买受人。（钟波）
套内面积误差超过3％可要求退房
【法官简介】钟波
钟波，男，1995年毕业于中南政法学院法律系法学专业，深圳市中级人民法院民五庭审判员，国家三级法官。
就房地产案件，法院在适用法律审理时主要涉及三方面问题：（一）如何认定房屋面积的误差比；（二）开发商能否以放弃超过合同约定面积部分的房价款抗辩业主的合同解除权；（三）合同解除的法律后果。
深圳市房地产买卖合同示范文本（2001版）规定，交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在5％以上（不含5％）的，买方有权解除合同
计算房款的依据是房屋面积，房屋面积的计算方法不同，认定房屋面积的误差比就不一样。目前，计算房屋面积主要有两种形式，一种是按房屋建筑面积，一种是按房屋套内面积。
深圳市房地产买卖合同示范文本（2001版）第十二条明确规定，“交付使用的房地产实际面积与本合同规定面积存在差异的，按以下方式处理：（一）按建筑面积计算购房款的……交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在5％以上（不含5％）的，买方有权解除合同。买方要求解除合同的，卖方应在10日内退还买方交付的购房款及利息，并承担购房总价款5％的违约金。”本案合同第四条明确规定按建筑面积计算房款。该条款属于当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人都有法律约束力。如果以套内面积计算面积误差比，就没有超过合同约定的5％，显然与合同约定的条款不符，处理结果对另一方当事人也不公平。因此，该案房屋面积的误差比应以建筑面积来计算。
2006年3月15日启用的新版房地产买卖合同示范文本规定，套内面积差异值在±3％以上（不含本数）的，买方有权解除合同。
开发商让渡利益的表示不能弥补其违约的过失，不能改变其违约的事实
关于合同解除权的行使和抗辩。按照有关法律法规规定，只要开发商交付的房屋面积与合同约定的房屋面积不符，达到了合同约定的解除合同的条件，解除权人即可行使解除权。所谓合同解除是指合同在有效成立后，当解除的条件达到时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为和一种法律制度。因此，行使合同的约定解除权至少具备三个条件：一是合同合法有效；二是具备解除的条件；三是守约一方当事人提出（有解除的意思表示）。
有一种观点认为，开发商不收取多出面积的房款，业主不需要支付该部分的相应对价，业主是赚了便宜，业主请求解除合同的请求不应支持。但我们认为，首先，违约解除是对违约方的制裁，是一种特殊的违约责任，是对守约方的一种救济方法。其次，合同的利益判断应属于当事人的专属。
本案中，司法机关不应取代当事人做出判断，当事人依据实际的情况，认为选择解除合同是实现其作为守约方的合同利益的最大化，法院应支持守约方的请求，否则有悖于保护守约方的法律功能。同时，开发商让渡利益的表示不能弥补其违约的过失，不能改变其违约的事实，除非当事人自愿达成继续履行合同的一致。开发商让渡利益的表示只是其单方请求协商的态度，并不导致买方解除权的丧失。所以，开发商以放弃超过合同约定的面积部分的房价款作为业主请求解除合同的抗辩无法律依据，法院不能支持。
房屋买卖合同属于非继续性合同，解除合同有溯及的效力，即解除合同后，合同视为自始未成立
关于合同解除的法律后果。合同解除后的法律后果的法律规定体现于合同法的第九十七条。本案属于房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同属于非继续性合同，解除合同有溯及的效力，即解除合同后，合同视为自始未成立。因此，业主请求返还购房款及利息、赔偿装修损失，赔偿业主因买房而支出的必需的税费及其他合理费用，并依照合同约定支付相应的违约金符合法律规定，应当予以支持。
本案发生的主要原因是开发商在开发楼盘设计、施工等环节上存在不足。因此，要避免纠纷，开发商应当在开发楼盘的各个环节上严格管理，尽量使房屋的面积误差保持在法规及规章规定的合理标准内；业主在购房时应当注意查看测绘表所标识的面积记录。当然，房地产证也是可以确认房地产面积的依据，但往往办证的时间较长，如业主忽略了索要、查看测绘成果表，就有可能产生纠纷，甚至导致不利的后果。比如，等到办理房产证才发现面积不符时，再去找开发商时，开发商可能已将楼盘售完而去，买受人可能在解除合同请求返还购房款方面存在困难。（钟波)
