婚前一方付首付，婚后共同还贷，离婚时
房产怎么分割？
张某于2002 年7月以按揭贷款方式购得商品房一套，价值人民币50万元，缴纳首期购房款30万元后取得房产证。2003 年元月，张某与邓某结婚，婚后二人共同偿还银行贷款，至2005 年2月还清。同年3月，两人感情破裂，张某起诉要求离婚并分割财产。两年间，该市房产价格上扬迅猛，经评估该房市场价格已升至80万元。
双方对房屋所有权的归属问题无争议，因为《婚姻法》规定，婚前个人所购房屋，婚后不属夫妻共同财产。与《婚姻法》修改以前根据结婚年限确定婚前个人所有房屋是否转化为夫妻共同财产不同的是，修订后的《婚姻法》第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。据此，由于房屋是张某在婚前购买的，而且房产证上也仅有他一个人的名字，因此那套房屋是张某的个人财产，不属于夫妻共同财产。
双方对房产增值部分产生了较大分歧。法院在审理该案时，对增值部分的处理也产生了分歧，形成了不同的三种处理意见。
一种观点为：邓某有权要求分享房屋增值部分的收益。既然双方婚后共同偿还购房贷款，那么房屋有一部分就已经属于夫妻共同财产。那套房子原来值50万元，两年间，两人共还了20万元贷款，那么房屋有40％的部分是夫妻共同财产。如果房屋经有关部门评估已经增值30万元，依此推算，那么增值部分中也应当有12万元（30 ×40％）是夫妻共同财产。也就是说，邓某有权分享6万元的房屋增值收益（12 ×50％）。
另一种观点为：邓某无权要求分享房屋增值部分的收益。张某的房屋属于婚前个人财产，从法律关系上说，这是个物权关系，因此房屋增值也属于物权关系。同时，房屋增值只是可能的收益，在房屋转让前并不能得到确认。至于张某与邓某共同偿还的购房贷款，那是债权法律关系，两人离婚后，只应当对共同已偿还的贷款进行分割。如案中所说，两年已经还了20万元，那么邓某只能分得10万元，无权要求分享房屋目前潜在增值的30万元。
与上述两种截然相反的观点不同的是，第三种观点认为，邓某是否有权分割房屋增值部分，关键要看双方的共同还贷或其他共同劳务是否是房屋增值的主要原因。如果是，那么邓某有权要求分割增值部分收益，如两人通过对房屋装修使房屋增值就是典型情况。如果房屋增值是纯自然的原因，与共同还贷或两人的共同劳务无关，则邓某无权要求分割增值部分收益。案中的房屋增值属于市场自发的结果，邓某则无权要求分割增值部分。
本人认为，应当将第二种和第三种观点进行有机结合，才能妥善处理该类纠纷。关于房屋增值部分的归属问题，《婚姻法》及其后的两次解释都未作出具体规定。但是《婚姻法》第十八条规定了一方婚前所有的财产为一方所有，按照民法原理，据此产生的孳息也应当划归为主物所有权人所有。对于这一点，我们可以参照《上海市高级人民法院关于适用〈最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题〉的解答》（下简称《解答》）的具体规定）。
该《解答》第三条规定，“当事人以个人财产购买债券所得的利息，或用于储蓄产生的利息，由于利息收益是债券或储蓄本金所必然产生的孳息，与投资收益具有风险性的物质不同，应依本金或原物之所有权归属为个人所有。”这说明，婚前一方所有或婚后一方个人的银行利息不能成为夫妻共同财产，同样，当事人把婚前的银行存款取出，或取出后另行购置财物，也不能构成所有权性质的转化。比如，甲将自己婚前的存款取出后，另行购置了一套商品房，离婚时，甲妻若主张商品房的分割，法院则不会予以支持。但是，如果甲的行为导致所有权性质的转化，则另当别论。如，甲将自己婚前的存款取出后，以妻的名义，或产权证以夫妻共同的名义购置的房产，应当为夫妻共同财产，只是在分割时，酌情考虑财产来源的情节予以区别。
第四条规定：“当事人以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，仍应依原物所有权归属为个人所有。”这一点非常容易理解，这样规定也是符合“万变不离其宗”的财产分割原则。即一方所有的财产由于交换增值的部分，仍为一方所有。
司法实践中，判断个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益是否属于夫妻共同所有时，人民法院会根据案件实际情况，对各种形式的个人财产的婚后收益，从是基于原个人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生来判断。如果是自然增值的，则为个人所有，上述第三条中规定的利息，第四条中规定的抛售后产生的增值都是一种纯粹的自然增值部分。对于后者，增值部分是否属夫妻共同所有，关键点在于，该增值部分的来源是否基于夫妻双方的共同努力，即双方的经营行为。实际上，也就是要求在案件审理中着重要看夫妻双方是否都对该收益有贡献。并不是说，只有一方参与而另一方没有参与，就认定该收益为一方所有。比如，张某婚前就一直炒股，并在生活中用了大量时间观察股市行情以及分析股市涨跌，而邓某虽然没有直接参与炒股，但将其大部分业余时间用于照顾老人和孩子，以及张某的生活，安排处理家庭事务，由于夫妻分工不同，没有张某之妻的大力支持，张某也不可能获得取利益。在这种情况下，如果离婚时，法院会直接判决张某炒股获得的增值部分适当判归了邓某。
回到本案来看，张某婚前所有的房屋在婚后由双方共同还贷，但是房屋的增值不是基于双方的还贷行为引发的，而是房屋市场价格上扬的结果，邓某的共同还贷行为也不是前述所讲的共同经营行为，不是增值的原因，所以无权要求分割增值部分的财产。
相关启示：要避免上述矛盾，有两条途径值得考虑。一条途径是在结婚后，把夫妻双方的名字均写到房产证上。这样一来，房屋就是夫妻共同财产了。万一发生离婚，双方可以平分房屋，包括平分房屋的增值收益。房产证上增加名字，双方到交易中心办理变更登记手续即可。另一条途径是，结婚前，双方对房屋做个婚前个人财产公证，明确房屋归某一方所有，因房屋发生的债务、收益与另一方无关。
